L'immobilier tertiaire est en pleine mutation pour répondre aux enjeux environnementaux croissants qui prennent une place prépondérante dans notre société. La « valeur verte » des actifs immobiliers s'impose aujourd'hui comme un facteur déterminant dans l'évaluation et la gestion des biens immobiliers.
constat: près de 170 millions de m² de bureaux en Europe sont menacés d'obsolescence face aux nouvelles exigences environnementales.
Face à ce défi, le Décret Tertiaire, marque un tournant décisif. Ce texte réglementaire impose aux propriétaires et gestionnaires d'immobilier tertiaire de réduire progressivement leurs consommations énergétiques, s'inscrivant ainsi dans la lignée de la loi ELAN.
L'objectif est clair : Aligner le secteur sur les objectifs de l'Accord de Paris et de la Directive Européenne sur la performance énergétique des bâtiments. L'enjeu est de taille, car en France, l'immobilier tertiaire représente à lui seul près de 27 % des émissions de CO₂, soulignant l'urgence d'agir dans ce domaine.
Décarboner l'immobilier tertiaire est donc non seulement indispensable pour atteindre les objectifs ambitieux de l'Accord de Paris, mais aussi une nécessité pour préserver notre planète. Un enjeu économique et sociétal majeur qui ne peut plus être ignoré !
Le Décret Tertiaire, pierre angulaire de cette transition, impose des réductions progressives et significatives de la consommation énergétique des bâtiments à usage tertiaire :
- -40 % d'ici 2030
- -50 % d'ici 2040
- -60 % d'ici 2050
Ces obligations réglementaires, loin d'être de simples contraintes, constituent un véritable catalyseur pour la rénovation énergétique et l'amélioration des performances environnementales des actifs tertiaires. Elles ouvrent la voie à une transformation profonde du parc immobilier français.
Les risques liés à la non-conformité (Décote Brune) : Un danger réel pour les propriétaires ?
D’un côté des pénalités pour non-respect des normes environnementales faibles, de l’autre des coûts de travaux de rénovation énergétique et environnementale élevés.
Si les méthodes pour parvenir à la décarbonation des bâtiments sont bien identifiées, ces travaux ont un coût : 3 000 milliards de dollars à l’échelle internationale pour les seuls bureaux, selon JLL.
Face à cette situation beaucoup de propriétaires hésitent. Le constat est aujourd’hui sans appel : Si le nombre d’études environnementales et le taux de déclarations sur OPERAT sont satisfaisants (tardif mais satisfaisant) les suites données en termes de mise en chantier sont ridiculement faibles. Pour atteindre les objectifs il faudrait au moins rénover chaque année 3% du parc, contre 1% actuellement.
Cependant la non-conformité aux nouvelles normes énergétiques n'est pas une option viable. Elle entraîne inexorablement une dévalorisation des actifs, phénomène connu sous le nom de "décote brune". Les conséquences sont multiples :
- Une dépréciation de la valeur immobilière
- Une augmentation des coûts d'exploitation
- Une réduction de l'attractivité sur le marché immobilier
- Des difficultés accrues pour obtenir des financements
Dans le cadre de l’acquisition d’un actif, cette décote brune pourrait être évaluée comme la décote correspondant au montant des études et travaux nécessaires à la mise aux normes environnementales du bien. Cette situation crée une pression sans précédent sur les propriétaires, les poussant à adopter des mesures correctives pour préserver la valeur de leurs biens et rester compétitifs sur le marché.
Qu'est-ce que la valeur verte d'un bien immobilier ?
La valeur verte d'un bien immobilier se définit comme la plus-value directement liée à ses performances énergétiques et environnementales. Ce concept, s'impose aujourd'hui comme un critère majeur pour les investisseurs et locataires de plus en plus sensibles aux enjeux RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises).
La valeur verte répond à une demande croissante et incontournable pour des bâtiments durables, économes en énergie et respectueux de l'environnement, alignés sur les valeurs et les engagements des entreprises.
La valeur verte devient donc non seulement un argument commercial de poids, mais aussi un élément différenciateur dans un marché immobilier de plus en plus compétitif.
Cette valeur verte des actifs immobiliers devient de plus en plus importante dans l'évaluation des biens. Elle repose sur plusieurs piliers :
- Une réduction significative des charges d'exploitation
- Une meilleure attractivité pour les locataires, de plus en plus sensibles aux enjeux environnementaux
- Une valorisation patrimoniale accrue, reflétant l'engagement durable du bien
- Une conformité aux normes actuelles et futures, garantissant la pérennité de l'investissement
Définition et enjeux de la valeur verte : Des critères précis pour une évaluation objective
L'évaluation de la valeur verte des actifs nécessite une approche globale, prenant en compte divers aspects :
- Optimisation de la performance énergétique : Cette étape cruciale débute par la réalisation d'un audit énergétique approfondi. Cet examen minutieux permet d'identifier les gisements d'économies potentiels et d'élaborer une stratégie sur mesure pour optimiser la consommation énergétique du bâtiment. Il peut s'agir de l'installation de systèmes de gestion intelligente de l'énergie, de l'utilisation de technologies LED pour l'éclairage, ou encore de l'optimisation des systèmes de chauffage, ventilation et climatisation (CVC).
- Rénovations énergétiques : Ces travaux constituent souvent le cœur de l'amélioration de la valeur verte. Ils peuvent inclure l'amélioration de l'isolation thermique (murs, toitures, fenêtres), le remplacement des systèmes de chauffage et de refroidissement par des alternatives plus efficaces (pompes à chaleur, chaudières à condensation), ou encore l'installation d'équipements à haute performance énergétique. Ces rénovations visent non seulement à réduire la consommation d'énergie, mais aussi à améliorer le confort des occupants.
- Certifications environnementales : L'obtention de labels reconnus tels que HQE (Haute Qualité Environnementale), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ou LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) est un gage de qualité. Ces certifications attestent de la performance énergétique et environnementale du bâtiment selon des critères stricts et reconnus internationalement. Elles couvrent non seulement l'efficacité énergétique, mais aussi d'autres aspects comme la gestion de l'eau, le bien-être des occupants, ou l'utilisation de matériaux durables.
Le Décret Tertiaire fixe la feuille de route pour les années à venir. La Notation Éco Énergie Tertiaire, qui entrera en vigueur en 2025, introduira un système de classification des bâtiments. Son objectif est d’inciter les propriétaires à adopter des normes de performance plus élevées et à investir dans la valeur verte de leurs actifs.
La notation Éco Énergie Tertiaire prévoit 5 niveaux
Les avantages économiques de la valeur verte : Un investissement rentable à long terme
Investir dans la valeur verte des actifs tertiaires n'est pas qu'une question d'image ou de conformité réglementaire. C'est avant tout un choix économique judicieux qui génère de nombreux bénéfices tangibles :
- Réduction des coûts d'exploitation : L'amélioration de la performance énergétique se traduit directement par une baisse des factures énergétiques. Cette économie peut représenter un avantage compétitif majeur, particulièrement dans un contexte de hausse des prix de l'énergie.
- Augmentation de la rentabilité locative : Les locataires, de plus en plus sensibles aux enjeux environnementaux et soucieux de maîtriser leurs coûts, sont prêts à payer plus cher pour des locaux écoresponsables. Cela se traduit par des loyers potentiellement plus élevés et des taux d'occupation améliorés.
- Sécurité réglementaire et anticipation : En se conformant aux normes actuelles les propriétaires s'assurent contre les risques de pénalités et de dévalorisation liés à la non-conformité. Cette approche proactive permet également d'anticiper les futures réglementations, minimisant les coûts des mises aux normes à venir.
- Amélioration du bien-être des occupants : Les bâtiments verts offrent généralement un meilleur confort thermique, une meilleure qualité de l'air intérieur et un environnement de travail plus agréable. Cela se traduit par une satisfaction accrue des occupants, une productivité améliorée et potentiellement une réduction de l'absentéisme.
- Renforcement de l'image de marque : Les bâtiments écoresponsables répondent parfaitement aux attentes des entreprises en matière de RSE. Occuper ou posséder un tel bâtiment renforce l'image de marque auprès des clients, des partenaires et des employés, devenant ainsi un véritable atout dans la stratégie globale de l'entreprise.
L'optimisation de la valeur verte nécessite une approche globale, intégrant plusieurs actions complémentaires :
- Investir dans la rénovation énergétique : Au-delà de l'isolation et des systèmes de chauffage/refroidissement performants, cela peut inclure l'installation de panneaux solaires, la récupération de chaleur, ou encore l'utilisation de matériaux biosourcés.
- Optimiser la gestion des ressources : Cela implique non seulement de réduire la consommation d'eau et de limiter les déchets, mais aussi de mettre en place des systèmes de recyclage efficaces, de favoriser la biodiversité (toitures végétalisées, espaces verts), et d'encourager les mobilités douces (parkings à vélos, bornes de recharge pour véhicules électriques).
- Obtenir des certifications reconnues : Au-delà des labels HQE et BREEAM, d'autres certifications comme WELL (axée sur le bien-être des occupants) ou BIODIVERCITY (centrée sur la biodiversité) peuvent apporter une valeur ajoutée significative à l'actif.
- Mettre en place une gestion intelligente du bâtiment : L'utilisation de technologies smart building permet une gestion optimisée de l'énergie, de l'eau, de l'éclairage et du confort thermique, contribuant ainsi à l'efficacité globale du bâtiment.
En conclusion, la transition énergétique dans l'immobilier tertiaire n'est plus une option, elle représente à la fois une opportunité économique et un impératif sociétal. La valeur verte est un levier puissant pour se démarquer sur un marché en pleine mutation Investir dans la rénovation énergétique et environnementale des actifs permet non seulement de répondre aux enjeux réglementaires, mais aussi de maximiser la rentabilité à long terme des actifs et de s'aligner sur les attentes croissantes de la société
La valeur verte n'est plus une option, c'est l'avenir de l'immobilier tertiaire.
Propriétaires ne laissez pas vos actifs immobiliers perdre de la valeur (décote brune), engagez-vous dès maintenant dans cette démarche vertueuse qui façonnera l'immobilier de demain.
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